二手房怎么判断家具

如何判断二手房房龄？

1、外立面。

外立面能直观地看到建筑的年限。

2、内部公共设施。

住宅内部的公共设施，比如楼道，电梯、窗口等，这些是不容易被更换的。

能看出建筑的年代。

3、房子内部装修，内部装修重点看厨卫，厨卫的装修难以改变，能较准确的反映真实的装修年代。

4、向小区其他住户了解情况。

5、产权证。

需要指出的是，产权证只能看到现有业主的持有年限，现有业主是不是 任业主，则不确定，需要看房时自己问询。

由于房龄影响到贷款额度，万一贷款批不下来，交易就无法完成，所以合同里写清真实房龄，厘清责任，十分重要。

如何识别二手房房龄？

一是进行年代定位，确定是哪一个年代建造的房子。

二是精确定位，望闻问切。

年代定位： 上世纪50年代到70年代的房屋 这些年代的房屋最显著的特征是层高较高，约为3.2米左右，为前苏联式房屋，砖混结构。

社区配套设施不太齐全，预留电容量较小。

当然，在近几年的翻修改造中，电、暖等问题大多已经解决。

上世纪80年代的房屋 由于在修建时并不注重“厅”的功用，因此其最明显特征是“厅”小，多为用预制板修建的六层板楼，两居室面积多在50平方米左右。

房型陈旧，社区中也没有街心公园等配套设施，在权属上大多为房改房。

上世纪90年代的房屋 90年代以后修建的房屋在户型设计上开始出现“厅”的概念。

这时候的房屋户型较新，两居室约有70至80平方米，并且客厅也在14至15平方米的大小，由于讲究社区及商业配套的概念，因此90年代的房屋在周边环境与配套设施上相较70、80年代的房屋完善许多。

而这种品质较高的房屋会有一定的物业管理费。

2000年以后房屋 2000年之后建的商品房开始出现100至130多平方米的大户型，并且有两室两厅两卫等新潮户型出现。

三居、四居、跃层、复式等各式各样的房屋户型与90年代的房屋相比又有了进一步的改良。

近几年建的房屋除了社区氛围、周边配套相对完善之外，在人性化服务上也有提高，如会预留出电话接口、宽带接口、有线电视接口等。

精确定位 一、看到新近粉饰的墙面，可以从周围居民或房管部门那里确认一下房屋的真实年代，不要随便听信中介公司关于房屋年代的介绍。

二、房屋内如果新近装饰过，可以进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难以改变，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代，另外由于地板的装修不容易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。

五、观察楼道情况，了解户表状况。

六、向邻居或是物业询问房屋情况。

五、查看产权证，产权办理时间也能大致判断房屋时间的年限，如果是单位房，可由产权办理时间向前递推两三年；商品房则递推一两年时间。

六、消费者还可以在与房东签订的转让合同中约定，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的的不符，房东应承担违约责任。

二手房怎样判断性价比高低？

一、地段 选择好的地段，不仅生活便利，房屋的保值升值也很有保障。

1、市中心。

市中心地段的房子生活配套完善、交通更便捷，日常生活所需的一切都是现成的，这是实实在在的号召力。

2、规划中的热点片区。

市政建设会直接提升一个区域的整体价值，也会提升居住区的生活层次，周边二手房价值也能快速提升。

3、并不位于市中心，但是轨道交通和公交网络极为发达的区域。

区域发展，交通先行。

发达的交通使得人们的出行更为便利，也带来了更多的商机。

二、配套 1、通常在五公里生活圈内就有完善的医院、学校、幼儿园、菜市场、银行、邮局，甚至公园、影院等配套，更容易满足居民日常生活需要，配套越齐全，购房者越喜欢。

2、小区物业好，卫生情况以及车辆停放会更加有序，人员出入不混杂，安全方面不会存在隐患。

小区的安保、车位的管理、垃圾的运送、楼道的清扫、房屋设施的管理修缮，都会有相应人员负责。

3、紧邻花园或健身场所的房子。

临街、临马路的房子，私密性较差且比较嘈杂，这个时候，紧邻花园或健身场所的房子就显得更加受欢迎，自然可以要更高的价钱。

三、房屋自身 1、朝向：朝南的主卧是购房者传统观念中最喜欢的布局，也符合居住舒适度。

南北通透的多室房源号召力最强，而朝西侧的一室或东西向的两室则保值度较低。

2、户型方正、紧凑，但厅、厨、卫、卧功能各具，这类房源在市场上也备受认同。

3、楼层问题，一般情况下，6-8层好，15层以上（顶楼除外）的楼层也比较好，房价更高。

4、房屋装修。

有的二手房即买即住，为购房者省去了装修的钱。

这样的房子房价更高。

四、房屋属性 1、刚满五年的二手次新房 满五年的房子，在交易时有增值税、契税、个人所得税减免的优惠。

满5年的楼盘入住率较高、小区各方面的配套设施更齐全，物业更成熟，购买后基本能直接住。

老旧二手房不能要。

高龄房产会影响按揭贷款，多数中资银行都不批准房龄20年以上的个人住房按揭商业贷款。

房龄30年以上的房子除了金融风险，还存在户型老、隔音差、采光不好、卫生状况差、物业管理质量不高等各种问题。

2、商品房贬值房更受欢迎 在同地段、同小区内，买房人更不喜欢动迁安置房，这类房子的位置和朝向都不好，而且容积率太高。

五、找对买房时机 首付、贷款等政策都宽松的时候，房屋交易量价齐飞。

但是收紧的时候，很多人就持观望的态度了。

除了传统的金三银四、金九银十，五六月份也是人们集中看房的好时候，比起其他的月份，这四个月来看房买房的人会多出至少20%。

需求的人多了，涨价自然不成问题。

如何判断究竟新房和二手房哪个更适合自己呢？

一、确认购房资格 目前全国有20余个城市实行限购限贷政策，但各地限购政策大不相同。

有些城市购买新房二手房的资格也有不同。

例如：成都目前针对高新区南部园区、天府新区成都直管区出台了限购新政，但二手房不在限购范围内。

二、确定购房区域 观察新房二手房房源比例 购房者返乡置业需结合自身需求划定购房区域，例如购房者主要购房目的是为了孩子上学，那么就需要在学区范围内挑选房屋，许多一、二线城市名校范围内的教育地产多为二手房。

如购房者家乡正好处于大城市卫星城，更看重交通便利，那么就要看该区域内的新房、二手房房源比例，挑选性价比更高的。

如购房者主要目的是为了父母养老或结婚购置房屋，那么新房才是更好的选择。

三、考虑经济实力 经济能力是制约购房者选购房屋类型、面积、户型等的最大因素。

新房的主要成本主要是房价，房价由开发商制定，主要依据是地块的拿地价格、房屋施工成本、居住环境和楼盘地段未来的上升空间。

除了特惠之外，价格回旋余地较小。

二手房售价主要由中介和房东定价，参考依据有房屋质量、现有配套、周边新房售价和一些个人心理因素。

回乡置业的购房者一般会有一定的人脉关系，因此如果挑选合适的二手房有更大的议价空间。

但除了价格之外，还要考虑税费及贷款问题。

税费方面，新房仅需房屋维修基金和契税，而二手房还涉及增值税、个人所得税、契税、房屋交易税、中介费等。

除此之外，由于二手房贷款多采用评估价，因此实际贷款额度相对较少，购房者需要准备更多的首付款。

四、结合自己的时间 返乡置业的购房者一般在其他城市工作，因此购房还需要考虑时间成本。

从交易流程方面来看：新房的交易涉及到开发商和购房者两方，交易流程相较简单。

二手房涉及买卖双方以及中间经纪公司，流程相对较复杂所需时间较长。

从后期维护方面来看：部分新房为期房，交房时间不能保证，购房者需时常监察工程进度，后期装修也需要花时间和经历。

二手房多为带装修，完成过户之后交易就结束了。

五、购房风险 无论新房还是二手房，购房者都需要对购房风险有所了解，不能盲目。

购买新房容易出现的风险包括：房屋质量差、配套缺失、产权证办理困难、烂尾等。

针对这种情况，购房者应该选择靠谱的开发商、确认五证二书无问题，再进行购买。

二手房方面容易出现的风险包括：房屋质量问题、产权问题。

房屋质量方面，购房者需要在验房时有针对性，事无巨细，必要时请专业人员陪同；在产权方面，购房者要对出售方的身份及房产信息进行核验，确认无误再进行交易。

怎么判断房子好坏？.~~！.·

1.在一些项目设计求新求异的过程中，盲目照搬新加坡、香港的设计，装修设计师们提醒购房人，这往往会导致进深过长的毛病，进深应保证采光。

2.开间是否过窄，开间应在5米以上，以保证观看电视的距离要求。

3.客厅的门越少越好，否则会出现客厅空间极不好安排的情况。

4.电负荷指标应满足电器的总负荷。

不少项目的电负荷按25W平方米设计，却没有考虑到房间与电器的数目，所以，请根据您未来添置电器的情况，判定该项目的电负荷是否能满足您的要求。

当然，像靠近客厅的卫生间门向里开还是向外开，墙上的插座要预留几个、预留在哪里等细节，您也应该关注。

如何判断首套房子？

深圳市房地产权登记中心是我市房地产登记机构，负责房地产登记相关事务，同时受税务主管部门委托，按国家、地方的税务政策代征登记过程中的相关税费。

您对于税费政策及税率方面的问题和意见，建议向税务主管部门咨询、反映。

另，征收契税税款的税率按照《财政部国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）、《深圳市地方税务局转发财政部等关于调整房地产交易环节契税和个人所得税优惠政策的通知》（深地税发[2010]374号）、《深圳市地方税务局转发市规划和国土资源委员会关于深圳市2013年享受优惠政策普通住房价格标准的通告的通知》（深地税发【2013】195号）、《深圳市地方税务局关于2013年享受优惠政策普通住房价格标准有关问题的补充通知》（深地税发[2013]197号）等文件执行。

如有其他疑问，您可携带相关资料前往登记部门详询或拨打深圳市房地产权登记中心语音咨询电话16820000、96508888进行咨询。

谢谢您对房地产权登记工作的关注！

买二手房如何知道他的房子是合法的

购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。

首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。

包括房主、登记日期、成交价格等，还需要确认卖方产权的完整性，了解所购房有没有被抵押，以及与人共享等；注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。

其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。

一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。

与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。

所以有关价格、房况等，都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解。

在决定购买前，消费者应该仔细观察户型是否合理，各种管理是否到位，供电容量是否能够负荷空调等大型家电。

查看天花板是否有渗水痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。

有的还应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准如何。

此外，消费者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。

在掌握房屋基本情况的基础上，消费者应从多个方面对比判断二手房的价值。

也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，弄清能否做二手房按揭贷款。

一般情况下，银行按揭时会做保值评估，这个价格可以看出房屋的最低保值价。

购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。

二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。

怎么判断房子是否值得投资？

公式一：房屋租金乘数小于12 房屋租金乘数法：这需要用到比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式，即：租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入，如果使用这个公式计算出来的得数大于12，就要谨慎考虑是否要购入。

投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其数值较小者。

不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

公式二：房屋是否可以在8~10年收回投资 这个计算法则叫投资回收期法，它考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。

它的公式是：投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/（月租金-按揭月供款）*12。

一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年~10年之间。

公式三：房屋15年收益高于买入价 如果该物业的年收益*15年=房产购买价，该物业物有所值；如果该物业的年收益*15年>房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益*15年

怎么辨别家具甲醛是否超标？

1、价格背后多奥妙。

甲醛超标的木家具大多使用廉价的人造板材料，。

由于廉价的人造板材大量使用了劣质胶水，致使甲醛释放量严重超标。

在选购家具时，一味追求低廉的价格，则容易忽视家具的健康性，购买性价比高的家具才是消费者们的购买目标。

2、果断评估家具。

对家具的质量有一个大致的掌握和了解后，消费者就需要果断地对自己所需要购买的家具做出准确评估，最终决定是否购买。

相信在之前进行了仔细的观察之后，一定能做出明智的选择。

3、消费者可以向经销商索取质量检验报告，看家具的甲醛释放量是否在标准允许的范围里。

国家标准《室内装饰装修材料木家具中有害物质限量》规定，木家具中甲醛释放量每升不得大于1.5毫克。

建议购买达到E1标准板材制作的家具，只有达标的板材才真正能对人体无害。

4、气味判断嗅出来。

现在市场上销售的木家具，除了全实木家具外，多数都带有人造板的部件，因此在选购时特别要懂得闻气味。

如果气味使人流眼泪、打喷嚏，说明家具的甲醛释放量比较高，很可能存在质量问题，不宜购买。

特别说明：家具的甲醛达标并不能代表室内空气中甲醛总释放量就是达标的，原因在于室内空气中甲醛的含量来自于所有污染源的含量累积在一起的含量。

所以在装修全部结束的时候最好能做室内甲醛检测，根据实际情况需要做甲醛治理工程。