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兰州个人转让家具 通过中介买二手房买方应承担的费用
买方应承担二手房所要费用:二手房的交易流程相比新房更为复杂,涉及的初始费用比新房要多,这个大多数业主都清楚。
二手房的购房者都需要准备的款项:
1.定金:选好了房子,首笔款项就是定金了,这笔钱的上限是总房款的20%;定金是具有惩罚作用的,所以在交定金前要确定两件事,其一是确定自己能正常获得贷款(至于自己能否获得贷款,可以查看我之前发的文章),
其二是确定房屋的产权人,是否存在产权纠纷,业主有没有债务纠纷,这些有可能波及房屋产权的。如果后续进展顺利,定金会成为房款的一部分,如果不顺利,就要按照合同来确定定金的归属;
2.首付款:二手房的首付款与新房有较大区别,各地新房有统一的最低首付标准,但二手房总价受房龄等因素影响,评估价会缩水,实际贷款额度会缩水,首付比例就必须相应提高,因此需要根据具体的房子来确定首付。
首付最低的一般是次新房,最高的可能是市区靠近学校的超老的房子,甚至有些无法贷款可能需要全款支付;
3.契税:契税是必须要交的,北上广深执行独立的标准,首套房90平米以下是1%,90平米以上是1.5%,二套房统一是3%。税基是网签价或核定价(核定价也称指导价,谁高谁就是税基);
4.个税:当房子不是“满五唯一”时,就涉及到个税了,个税的征收标准,各地有所不同;
5.至于两种计算方式,哪个更划算,需要根据当地楼市行情来计算,一般房价比较的城市,根据网签价计算相对划算;
6.增值税:当房子是满两年的住宅时,该项税收免征,当房子未满两年时,需要征收5.65%的增值税,按简单计税公式计算:网签价/(1+5%)×5.65%。在个别热门城市,还对满两年的非普通住宅征收增值税,计算方式同上;
7.中介费:中介费并无定数,由市场决定,通常业主还可以砍砍价。以北京某大型中介为例,其标准中介费是2%,特殊的会上浮10%,再加上0.5%的担保费用。
总的费用是2.5%-2.7%之间。这笔费用分担比例,也需要根据当地的行情来确定,行情好的城市一般购房者承当的更多,北京这边很多中介给业主报的是“到手价”,这种情况下,中介费往往由购房者全额承当;
8.首笔月供:买二手房就是买现房,贷款下来很快,首次还款会很快到来,这笔钱要准备好,免得掏空了家底到时措手不及;
9.物业费:物业交割完毕后,一般需要补齐一年的物业费;
10.装修费:装修费可多可少,需要自己决定,不过正常情况下,刚需装一套房子也得10-30万左右。当然有些二手房前业主的装修不错,收拾一下可以拎包入住,这笔钱短期内就省下了。
11.一些小额费用:从实际操作来看,这些费用的名称不确定,但大致如下:权属登记费、交易手续费、印花税、贷款抵押登记费、合同公证费、评估费(办贷款需要)。这些费用加在一块,应该不到万元。
扩展资料:
过户费用:
(1)契税;90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90—140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳买方承担(二套房按3%收取);
(2)营业税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价5.8%缴纳。卖方承担;
(3)土地增值税;房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%预缴纳,按照超率累进税率计算,多退少补。卖方承担;
(4)所得税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)卖方承担;
(5)房屋交易手续费:按房屋建筑面积6元/平方米交纳双方承担;
(6)房屋产权登记费:80元。买方承担;
(7)房屋评估费:按评估额0.5%。
交易手续
正常过户手续
(一) 交易税费
1.营业税(税率5.6%, 卖方缴纳)
根据2015年3月房产新政,转让出售购买时间不足2年的非普通住宅按照全额征收营业税,转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税,转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。
这里有两个要点:
①购买时间超过2年这里首先看产权证, 其次看契税发票,再次看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据)这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票,契税发票早于产权证,房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。
②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。
另:如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。
2. 个人所得税(税率交易总额1%或两次交易差的20%, 卖方缴纳)
征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。
注:如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳,若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金,具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。
注:地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据,其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。
另注:如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况,个人所得税也必须征收差额的20% 。
3.印花税(税率1%,买卖双方各半)
从2009年至今暂免征收。
4.契税(税率1%、1.5% 、3%,买方缴纳)
征收方法:按照基准税率征收交易总额的3%,若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%,若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。
注:首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠,契税的优惠是以个人计算的,只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。
5.测绘费1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积 (2008年4月后新政策房改房测绘费标准:面积75平米以下收200元,75平米以上144平米以下收300元,144平米以上收400元)
一般房改房都是需要测绘的,商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。
6.二手房交易手续费总额:住宅6元/平米×实际测绘面积 非住宅10元/平米×实际测绘面积
7.房屋产权登记费:80元 共有权证:20元
(二)所需材料
1.地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套(若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套)、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套(如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份)
2.房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张,免税证明或完税证明复印件;如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。
注:房改房过户时需要配偶一起出面签字;若配偶已经去世但使用了其工龄,如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户;如在房改之前,则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认,并提交房改原始票据原件。
赠与过户手续
(一)费用:免征营业税和个人所得税,但是需要增加
1.公证费:40元/平米× 产权证面积
2.契税:不论房产什么情况都需要征收全额契税
其他费用和正常过户都一样
(二)所需材料
1.公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份,产权 证复印件一套
2.不需要经过地税局直接可以过户。
3.房管局需要材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。
继承房产过户
(一)继承房产的费用有
1.公证费 40元/平米×产权证面积
2.继承公证费 80元/单 放弃继承公证:80元/人
注:继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%,不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税,而且个人所得税退税的政策同样适用。
(二)所需材料
1.公证处需要原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。
2.房管局需要材料和正常过户基本一样,只是还需要公证书一份。
注:继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承,这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。
注意事项
房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有房产证,过段时间办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
交易房屋是否在租
有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。
因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;
还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。
市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时,其物业费、电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。
中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。
合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
参考资料:百度百科-二手房交易税费
开个小学生托管班需要办理哪些手续
作者:官尔正
2015年刚开始做托管的时候在网上写了我为什么从移动公司辞职开办托管班的帖子。欢迎大家浏览。对于没做过托管的朋友来说,这一行完全是陌生的,有很多问题搞不明白。我特意总结出十个点,希望对大家能有帮助。
前言.你的性格是否合适
托管班的工作核心是餐饮+教育+服务,看到了本质就好开展工作了。餐饮也就吃饭,谁都可以做饭,且很多专业厨师开的托管班肯定比我们的饭菜多样化。那我们就从服务和教育(作业辅导)这两方面下功夫,当然饭菜也不能差。服务尤为重要,说直白点就是和学生以及家长的关系处得如何?想一想你平时是否善于或者喜欢与人打交道吗?和周围的朋友同事邻居关系如何?如果关系不好,那我不建议你进入这个行业。另外是否细心,比如经常会有家长给你打电话或者发微信,提醒这个孩子吃药,那个孩子把外套穿上,把什么东西带上等等琐碎的事情,你必须要能做到,甚至家长没说的时候就能做好。耐心和爱心必不可少,此处不再啰嗦。
一.怎么选址
刚开始做托管,不建议选择当地的几大名校,因为竞争太激烈,每一个做托管的大型机构都盯着这些小学。也不建议选择教学质量特别差的学校,一方面是收费低,另一方面是孩子学习基础差,辅导特别累,家长也不一定会认可你的付出。建议选择区重点小学。选址尽量在三楼以下,能在一楼最好不过,最好不过马路。距离距离距离,重要的事说三遍。我第一家就在学校对面一楼,不用出去招生就有家长找过来咨询。如果你的距离比较远且楼层高,那么你就得出去招生,非常累。有人说不好选,你走访15所以上小学后再说这话。
二.怎么给托管起名
有朋友认为托管要让学生觉得温馨,有家的感觉。名字叫X老师的家、X大妈小饭桌、X阿姨托管等。如果你打算只招十个八个学生,OK,这些名字很亲切。如果你打算当事业来做,那么就抛弃这些亲切的名字,可以教XX托管中心、XX托教中心。如果后期打算开周末课,就叫XX教育,比如学思教育、博睿教育。
三.怎么采购硬件
托管需要的桌椅、专用学生床,可以在当地的家具市场,一二线城市会有相应的市场专门卖学生用的桌椅和床,如果没有可以在淘宝上选择。还有种做法就是在网上选择二手的,买回来后记得消毒。其他的比如课本练习册、厨房用具等等购买途径很多。
四.怎么办理证件
首先必须办理健康证,在当地的医院或防疫中心就可以办得到。其次在当地社区或街道办办理备案证,根据要求提供你的身份证、健康证、租赁合同、平面图等资料。第三办理营业执照或备案证,现在全国90%以上地方都是办理的备案证,按照食品药品监督所的要求提供资料。有些机构做得比较大,采取注册公司的方法规避风险。只有很少的城市可以办理营业执照(我知道的有甘肃兰州、陕西咸阳、广东深圳等城市)。
五.怎么组建团队(厨师、老师)
建议你至少得会做饭或者会辅导作业,最好不要既做饭又辅导作业。家长会认为你不专业。前期学生不多的时候可以让家人来做饭或者请人做饭。但饭菜口味一定要可口,花样多变。小学作业比较好辅导,10名以内你自己就可以辅导,提前买教材和练习册备课。学生多了后可以请兼职老师(大学生、在家的宝妈等),超过20人的话建议选择全职老师。
六.怎么定收费标准
选好地址,定好目标学校后,以家长的身份走访或者致电你旁边其他的托管,咨询午托、晚托、日托的收费。有的学校周围价格相差很多,一定要多了解几家。最终定一个适当的价格,在家长相差不大的情况下家长更注重品质。刚开业可以做一些营销活动,比如报名托管赠送学生礼品,三人团报各优惠多少钱、介绍同学报名赠送礼品,免费体验一周午托等等。我有文章会专门介绍托管班如何招生,有兴趣的可以加我公众号。
七.怎么招学生
招生分为线上和线下。线上可以通过微信朋友圈、58同城、赶集网、百度知道、贴吧等,如果你的文笔还可以,可以去家长常去的论坛发软文,我2年前发过一个帖子《我为什么从移动公司辞职开办托管班》,有45万人看过,每学期都会有家长找过来咨询报名托管。线下可以选择发传单、挂横幅、贴海报,让熟人介绍等。发传单就需要和城管躲猫猫,我之前挂横幅还差点和同行干一架(后来熟悉了关系不错)。另外建议做一些优惠活动,比如99元体验一个月或者报名送电话手表等。可以让你快速招到学生。我写有《托管班招生的十种方式》。
八.怎么做好日常流程
采购食材:去就近的菜市场或粮油店。如果你在一二线城市,也可以通过某软件购买,上面米面油啥都有。当天下单,第二套早晨送到你厨房。为了怕人说我做广告,我就不说这个软件的名字了,需要的请联系我,我把软件名称告诉你。
做饭:卫生、健康、多样、可口为原则。切记不可以提供凉拌菜、豆芽、豆浆等,食品药品监督局的要求,因为容易食物中毒。
接学:准备好手举牌花名册最少提前5分钟在学校制定地方接学生,不能漏接,如果孩子没接到要及时和家长或学校老师联系。当然现在也可以通过免费的软件点名,孩子是否回来,你机构所有的老师都能查看到。同样的道理,防止被认为是广告,网站不让写名字,想知道软件名称的可以联系我,我发给你。
用餐:汤或者稀饭在端出来之前一定要确保温度不能太烫,可以在网上买个测汤的温度计,一般40度左右的时候再端出来。小孩子很喜欢打闹,很容易烫伤。给每个孩子打饭,引导孩子多吃饭饭菜,确保每个孩子都能吃饱。
午休:三年级以下的孩子我建议都能午休,午休室最好能有老师看纪律。小孩子个个人小鬼大,午休室没人看管,保证没有一个能踏实的睡觉。可以给孩子们规定一下午休纪律,指定一个小组长协助老师管理。
作业辅导:采用七星辅导标准(好 快 全 对 讲 乐 展)来辅导,需要老师提前备课,提前做相应的习题。七星辅导标准是我们几个同行根据几年的经验总结出来的,其他文章中有介绍。
家长沟通:很多托管人都会遇到被家长责怪孩子成绩降低或没提升的问题。我特意总结了适用于托管和培训机构的家校沟通五部曲,用这个方法沟通可以确保家长满意度大幅度提升。其他文章专门做了介绍。
九.怎么开周末班
第一学期不建议开收费的周末班,可以在孩子写完作业的时候免费讲讲,在中午讲一讲好习惯的课程(目前我买了一套1-6年级系列好习惯教材,很多地方都买不到)。等第二学期得到首批的学生和家长认可后再考虑开周末班,可以从作文、书法、英语中选择,目前这些比较热门。特别是作文,具体原因,在其他文章中我有阐述。托管开班主要是转换内部的托管学生。
十.怎么开更多加托管班
等你将所有的流程摸索清楚了,平常多关注哪些老师的能力比较强,且愿意有更进一步的发展,就要重点培养校区主管。一旦开了第二家就会涉及到管理等多方面的内容,作为校长,你需要多参加外面相关的培训学习。时机成熟后考虑开其他家,可以开在附近的其他小学,也可以开在其他校区。
最后,祝你早日成功!我是官尔正。
开家具增值税专用发票一般税率是多少?
1、开家具增值税专用发票一般税率一般纳税人为17%税率,小规模纳税人为3%税率。
2、增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说,增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税,也就是由消费者负担,有增值才征税没增值不征税。
有长期寄存物品的地方或者物品寄存公司吗?
有的。
有个提供长期存放东西这个服务的公司——大众迷你仓。
装修存放家具、家电、衣服这些的,用大众迷你仓的一间间小仓库来存放,时间可长可短。当然除了家里的东西可以存之外,大众迷你仓还能存一些普通的货物行李文件之类的。但如果你是危化品,或者有特殊要求的物品,那就要找对口的寄存点,化学仓库之类的。
扩展资料:
大众迷你仓是深圳迷你仓仓储股份有限公司所属注册品牌。2016年3月,深圳迷你仓仓储股份有限公司(品牌名“大众迷你仓”)在“新三板”即全国中小企业股份转让系统正式挂牌上市。
企业提供主要提供:装修家具寄存、行李寄存、存放家庭杂物、存放换季衣物、存放各种货物、公司存放文件、淘宝店仓库等小仓库出租服务。
大众迷你仓免费上门评估报价服务,方便用户与工作人员面对面的沟通、解决仓储环节中的各项问题,用户能获得评估报价。推荐给用户承诺保证服务质量的搬家公司。
服务内容:
为公司、家庭、个人提供专业的自助式私人仓储服务,主要提供:装修寄存家具、寄存行李、存放家庭杂物、存放换季衣物、存放各种货物、公司存放文件、淘宝店仓库等小仓库出租服务;24小时存取、一天起租。
参考资料:大众迷你仓_百度百科
卖二手房的应该注意什么事项
1、了解是否属于允许出售的房屋
因为公有住房“房改”售房时,有些单位还保留有优先收购权。所以,一定要征询原产 权单位同意所购房屋转让的书面意见,并签章。
2、所有权是否真实、完整、可靠
房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系,房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要 紧的是,一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。
3、了解所购“二手房”的准确建筑面积
合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准,其他面积不计在内。此外,还要考察地段、环境和房屋结构、采光条件以及物业管理等相关问题。
4、了解购买“二手房”的程序
购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》,并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门,办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。
5、了解屋内设施的交验细节
有些业主在签订合同时常常口头向客户保证,屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪,而业主承诺的 空调、热水器更是不见踪影。
6、 付款方式
在购房合同签订过程中,必须注意付款方式的一个个环节。比如,买卖双方可以约定,在付款方式的选择上标明,在签订《房屋买卖合同》时,客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。
7、交房时间
在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间;房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担;另外,双方的其他约定也需在合同中注明。
8、违约责任
买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务,这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。
扩展资料:
1、寻找中介信息登记
买卖双方到中介咨询二手房交易的相关政策,经纪公司根据实际情况为买卖双方进行配对,为他们牵线搭桥,买卖双方分别登记购房、售房信息。
2、评估及考察房源详情
中介审核身份证及产权证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等),并留存中介备案。中介实地考察,掌握房屋详情,如天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水情况,有没有破坏结构的装修,有无私搭乱建、占用屋顶平台、走廊的情况。初步估价,为确定售价提供参考。
3、签协议要仔细研究合同
验证核实房屋后,交易中介分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后,双方到中介签订买卖合同。一般的,在合同上都要注明卖方的房子的详细情况,同时缴纳委托代理费。
4、过户要确认户口是否迁出
买卖双方缴纳相关税费,办理立契过户手续,然后,中保方在买卖双方对房产确认无误后,协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出。
参考资料:中国经济网-买二手房八大注意:需了解所有权是否真实、完整
参考资料:中国新闻网-四条正规交易流程 教你怎么买卖二手房?
房地产市场细分参数选择注意哪些问题
在市场的分析中有众多的着眼点,这里将众多的因素归纳成十三
项参数,以此方便对市场的分析。这里所说的市场是指商业房地产领域
中,以收取租金模式。集中化管理运营的商厦或聚合体。它以摊位或柜
台、房间等形式,以租赁或买断使用权、产权的方式给经营户,并依靠
其营业收取租金。市场不同于集中管理的商场或连锁店主要以收取流水
返扣或自己进货经营,此处的开发商不涉入商户的经营,仅提供场所和
服务从而收取租金。
市场这种业态是经济发展到一定阶段的产物,它一般以中低档产品
为主要经营对象。纵观国际,在欧美等发达国家,目前这种摊位式的市
场很少,一般都是超市、连锁店或大型商场、SHOPPINGMALL。市场这
种个体的零散性业态在发展中国家有比较强的生命力,这主要与这些国
家的人们经济收入水平不高、消费力弱有关。
在发达国家中,除了国际旅游购物市场外,如韩国的南大门市场,
因为这个行业的特性要求市场以摊位式较好,而人们日常生活用品这类
稳定性消费领域如家居、服装、日用百货等都由超市或商场代替。
在人均收入低的国家,市场的环境差,但产品价格便宜,适合低
层次的消费者。所以在任何一个城市,消费较高的人往往去商场、专卖
店,而中低收入者一般都喜欢去市场。越是人均收入低的城市,市场业
态的生意越红火;反之,人均收入越高的城市,市场生意则越差。例
如,上海、北京的商场生意很红火,而近邻的石家庄、天津的商场收益
就较差;反而天津的大胡同,石家庄南三条、新华市场在当地则是无人
不知。
城市化水平越低的城市,人均收入越低,市场的表现方式也就越初
商
业
房
地
产
投
资
分
析
16
第二章 商业房地产投资十三参数分析
级。如兰州市,由于甘肃省人均收入低,人们购物都集中在市场,导致
了大部分大商场生意萧条。从而造成了兰州东部市场的一个摊位转让费
高达50万(而在2001年,兰州市的一个普通民宅商品房才售7~8万元)。
反之在人均收入越高的城市,供给方式也就越高级,如上海人均GDP为
4000美元,则人们的购物方式多为商场购物,上海的初级或中级的摊位
式市场生意就相对很差。
随着经济的发展,市场会逐渐过渡到商场、超市等商业形态,市场
模式就会让位于下一个高级层次的商业模式。
一、时机性
市场这种行业,其实是一种时机性行业,它是经济发展到一定阶段
的产物,也会随着经济的发展有其产生、发展及消亡的过程。
例如,在20世纪80年代,当时根本就没有边贸市场,随着1992年改
革开放,才在各边境城市形成了大大小小的边贸市场。又如,随着高科
技的发展,1995年电脑和通讯产品降价,并开始进入个人消费,个人消
费的上涨使得1995年后,在全国各地兴起了电脑市场。未来,如果电脑
行业由PC机时代进入网络直销模式时代,那么电脑批零市场又会进入其
衰退的过程。
市场是经济发展到一定阶段的产物,随着大环境的发展,它本身也
在不断地变化。例如随着经济的衰退或竞争的激烈,服装业和食品业将
逐渐饱和进而进入萎缩期。
20世纪90年代初中期,家电城遍布于全国各大中城市,而现在,在
大一点的城市,家电行业已发展到由国美、苏宁、大中等家电连锁巨头
的连锁化销售模式,原先的家电城模式也被淘汰出局。如果在这些有国
美、苏宁等控制的大中城市开家电城,就很难成功。家电行业中摊位式
的营销模式,在某些城市里已过时,因而也不再有生存的空间。
此外,市场的时机性还表现为切入点的选择。一般,若进入该行业
时,市场属于整合、变动期,即发生突发事件、火灾、拆迁等时,则此
时就不是合适的切入点,应另做其他考虑。
以音像市场为例,以前全国各地有几千家音像市场,但随着打击盗
版的深入,音像市场都关闭了。因此 如果再扩建音像市场,则与国家要
求的发展趋势不符,也就很难开下去了。
商
业
房
地
产
投
资
分
析
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二、进程性
市场的进程性分行业进程性、市场业态进程性及建筑形式进程性3个
方面。
(一)行业进程性
商业进程性从宏观上讲是趋势时机性,具体到每一个行业则是其行
业的进程性。
例如服装市场是各个城市很早就存在的市场,最初是低端的大棚
式、或占道经营的临街式,后来则发展为集贸大厦服装市场。许多人都
知道,在市场里可以砍价,而且批发会更便宜。而在大城市或经济发展
水平高一点的城市里,则一般都去百货商场或专卖店购物,很少去市
场。随着经济发展,人们也会逐渐去专卖店、百货商场“认牌子”,购
买品牌服装。
GDP指数也是衡量的标准之一,在人均收入超过2500元/月的城市,
小市场(日常用品领域)一般就让位于商场、专卖超市等,例如北京市
区的很多服装市场的生意现在反而不如昌平、大兴、通县等郊区县的市
场,这是因为郊区的人均收入低,适合市场模式的生存,而市内则是商
场更为适合市区人的购买习惯一些。
此外,如北京雅秀市场、秀水街,上海城隍庙,北京潘家园旧货市
场、马甸邮币卡市场等这类资源结构单一、无法复制或消费群体单一的
市场等,以及进入门槛具有特殊性的市场(如古董业),则一般不会出
现上述进程情况。虽然其模式是可发展的,但在很长的时间内,这些市
场不会像食品、家电、家居等市场一样出现模式上的改变。
任何一个市场的发展都是从低级向高级阶段发展,这是由于人们的
生活水平不断提高所要求的。生活水平越高,人们对购物的便捷性、商
品的售后服务以及购物环境的要求就越高。
在人均收入600元/月的城市或农村,食品市场很多,人们选择食品
大都去食品批发市场,因为那里的东西便宜,虽然购物条件差,食品
质量不过关,也没有质量保证等售后服务,但由于收入的限制,所以只
好选择在可以讨价还价的食品批发市场购买。而在人均GDP指数高的城
市,如深圳、上海、北京等人均收入达到2500元/月人民币的城市,人们
则很少去食品批发市场选购,各大超市已占据了大量的市场份额,这就
是由于人们的收入水平的提高,从而使消费行为改变所致。
商
业
房
地
产
投
资
分
析
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第二章 商业房地产投资十三参数分析
在许多城市,建材市场、装饰材料、家居家装,都是以装饰城、建
材城的形式出现的。但随着经济的发展,在北京、上海、深圳这些一级
城市中,人们购买装饰材料时,很多家庭都会选择建材超市,如东方家
园、宜家家居等。这是由于这些城市房屋价值高,人们收入也高,所要
求物品的档次也相应地提高,所以很多人会选择到建材超市消费。这也
是建材家居行业发展的一个规律。
在市场领域中,最可怕的就是在选择进入时的时机性不对或所选择
行业的发展已进入衰败期,投资往往如石沉大海,这远比因地段、价格
等失误造成的损失更可怕。
参考资料:http://www.fangce.net/Article/yingxiao/shangye/200805/1774.html
公文被抢事件中的3亿多房屋诚意金到底是怎么回事
这个不是公文的吧,这是新闻吧。来自:求助得到的回答
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