4.1 中国的高房价是土地空间错配  关于第四个部分，我起了一个标题，叫中国的房价是空间错配问题。什么叫空间错配？我首先要告诉大家，在中国出现了一个现象，我在大约2011年的时候就提出了这个现象，引起了大家的注意，我当时就说中国的城市化进程出现了一个在全世界范围内都非常独特的现

关于第四个部分，我起了一个标题，叫中国的房价是空间错配问题。什么叫空间错配？我首先要告诉大家，在中国出现了一个现象，我在大约2011年的时候就提出了这个现象，引起了大家的注意，我当时就说中国的城市化进程出现了一个在全世界范围内都非常独特的现象，叫做土地的城市化远远快于人口的城市化。 这个现象是怎么产生的呢？

 

 

本期提要

• 空间错配现象是怎么产生的呢？
• 空间错配对房价的影响

本期内容

关于第四个部分，我起了一个标题，叫中国的房价是空间错配问题。什么叫空间错配？我首先要告诉大家，在中国出现了一个现象，我在大约2011年的时候就提出了这个现象，引起了大家的注意，我当时就说中国的城市化进程出现了一个在全世界范围内都非常独特的现象，叫做土地的城市化远远快于人口的城市化。

 

这个现象是怎么产生的呢？

我前面已经给大家讲过一个道理，人往高处走，也就是说人天然有这样一个趋利的动机，他要流动到收入更高、就业机会更多的地方去，我把这称为人往高处走。但中国的土地资源却出现了地往低处走的现象，什么意思？就是土地资源更多的配置到了那些生产效率比较低、人均GDP水平比较低的地区，而这些地区往往是人口流出地。

 

我在前面跟大家讲过，中国大概有1/3的地方出现了人口的负增长，也就是人口规模在收缩。但是中国几乎每一个地方都在做所谓增长型的规划，这样的结果是什么？就是城市的面积扩张得非常快，但是人口增长没有那么多，这就导致了我刚刚所讲到的，土地的城市化速度远远超过人口的城市化速度这样一个现象。

 

这种现象在房地产市场上导致了什么结果？

我觉得可以用一句话来总结。很多人都说中国的房地产市场是一个特别复杂的市场，很难去解释。

我不同意这种看法，我在前面做了大量的铺垫，就是要得出接下来这个结论，也是我想要讲的核心观点，那就是中国的房地产市场是空间的供需错配，就是有供给的地方没需求，有需求的地方没供给，就这么简单。

我认为理解中国的房地产市场，最基本的就是要运用最简单的经济学知识——供求决定价格。接下来我们看一下怎么得出这样一个结论，我给大家看一张图，这张图非常重要。这张图上的曲线，就是中国的中西部省份的土地供应量在全国土地供应中所占的份额。

我在前面的课里给大家讲到过，中国的土地供应是受到建设用地指标制度的限制的，这个指标是由中央政府控制的。同时由于我们又误解了平衡和均匀发展这两个概念，觉得区域间的发展差距太大了，经济已经过度集中在沿海地区了，所以不能再让沿海地区发展这么快了，我要限制你。

 

我限制你什么？我限制你土地供应，我不给你那么多建设用地指标，不让你造那么多工业园，不让你造那么多房子，然后把土地引导到欠发达地区，鼓励它发展。于是我们在整个国家层面就看到了这张图。

 

大家可以看到，2003年之前，中国中西部的土地供应量在全国土地供应总量中所占的份额是下降的，这其实是正常的，为什么呢？因为一减掉这个份额就是沿海地区的份额，大量人口在向沿海地区集中，那么沿海地区的土地供应份额上升是没问题的。

 

但是2003年以后问题就出来了，我在之前的课里已经跟大家讲到，中国的人口仍然在向沿海地区集中，但是这个时候从土地供应的份额上来讲，却是中国中西部的份额越来越高。

而且我在这里要特别强调一下，这张图上的线反映的是留量，不是存量。如果是存量的话，这条线一直往上走就很正常了，图中的线反映的是每年新增的土地供应中，有多少在中国中西部。

 

这些地方人口在减少，而在每年新增的土地供应中所占的份额越来越高；而在人口流入的这些地区，土地供应份额相对来说越来越少，这就出现了人口流动的方向和土地配置的方向相反的现象。

 

具体来讲，就是要给大家展示下面这张图。在这张图中我把中国的城市分成两个组别，一个是土地供应放松组别，这个组别的城市的土地供应，在2003年以后，在全国土地供应中所占的份额是上升的，所以把它称为土地供应放松组别。另一个组别我叫它土地供应收紧组别，这个组别的城市的土地供应在全国所占的份额，在2003年以后是下降的。

 

大家看这张图上面出现了什么样的情况？这张图的横轴是年份，纵轴是这个地方的平均土地供应数量。2003年之前，这两条线都是在往上走的，说明全国所有地方都在出现土地供应增加的状况。

 

但是到了2003年以后，这个趋势就被逆转了，原来土地供应比较多的地方，就是沿海、大城市、比较富裕的、人口流入的地方，2003年以后突然就收紧了，虽然它还在增长，但是这条增长的曲线开始变得非常平缓。相反，在另外一个组别，就是图中实线所代表的组别，大家看到什么？土地供应一直在持续增长。

 

请大家特别注意，我再次强调，因为我怕大家忘了，这个组别是人口流出地，它更大概率是中国中西部的城市，是人口规模比较小、人均GDP比较低、人口密度也比较低的城市，本来住房需求就是少的，但是我们大量的供应了建设用地。这会导致什么样的结果？就是我刚刚讲的供需错配。

给大家讲过两个组别的土地供应的分化以后，我们来看看它对房价有什么影响。我现在给大家看的这张图其实就是我在第一节中给大家看的，现在大家就比较清楚为什么在2003年以后会出现房价的分化。

 

图中上面这条线代表土地供应收紧组别，下面这条线代表土地供应放松组别。如果我们以房价和工资的比值这样一个度量指标去看的话，2003年以前两个组别的房价都在下滑，正常，因为这两个组别的土地供应都在增加，所以房价就往下走。

 

如果在座各位回去问问比较年长的人，2000年、2001年前后上海房地产市场是怎么样的状况，可能会觉得恍如隔世。当年上海的房子卖不动，为了刺激房子的销售，甚至实施所谓蓝印户口，只要买房子就可以在上海落户，而且为了刺激房市还给大家退个人所得税。它的背景是什么？就是土地供应不受局限的时候，有大量的房子待售。

 

但是到了2003年以后，就出现分化了：上面这个组别，有需求，但是供应不足了，所以房价就持续往上涨；而下面这个组别，人口在流出，大量造房子，供应过剩，所以房价实际上是持续往下跌的。这个分化就完全是供需错配导致的。

讲到这里，我要特别提醒大家，我今天讲到了很多事情，其中有两件事情非常重要，我强烈建议大家在看中国问题的时候，不要只看加总层面的现象，你会被严重误导的。

 

比如说债务问题，如果你把债务在整个中国做一个加总层面的分析，你会发现债务率很高，但是分省来看的时候，你会发现其实沿海地区还是比较健康的，而中国中西部很多省份的债务除以GDP的比率是真的比较高。

 

房价也是一样的道理，如果把上图中的两条线合成一条线，大家会发现下面这条线会被上面这条线带着一起往上走，也就是说如果看平均值，会得出一个什么结论？中国的房价收入比在持续上升，房地产市场的泡沫似乎非常严重。

 

通过今天的讲解，我想告诉大家，其实这只是出现在土地供应收紧的人口流入地的现象，而在另外一个组别，房价是在下跌的。如果加总来看，大家就会把在上面这个组别存在的住房短缺问题误以为是简单的房地产泡沫的现象，所以这一点我要特别提醒大家，我再重复一遍，在中国这样一个大国，要分地区来看，而不是只看加总的数据，否则可能会被严重误导。

 

以上就是本期课程的全部内容，我是陆铭，谢谢大家。